Калкулатор за формиране на проектантска цена

Как е устроена програмата

Всичко тръгва от обекта. Той се въвежда веднъж и живее, докато има работа по него — понякога години.

Възлагането е договорът и анексите към него: всичко, подписано след договора, е анекс с пореден номер. Датите им на подписване са датите на възлагане — виждат се в „Отчет“.

Работата по обекта минава на етапи: първо ПУП, после идейна фаза след обявяването пред съседи, после техническа след заповедта. Всеки етап си има свое отваряне и приключване в програмата и стои на отделен ред в лентата под името на проекта. Между тях има чакане и то се вижда. Денят, в който обектът е въведен в програмата, е само за сведение.

Лентата най-горе

• Името на проекта — натиска се и отваря папката с проектите.
• Запази като нов / Обнови — надписът казва какво ще стане. След презареждане програмата помни кой проект е бил отворен и се връща на него.
• Нов — чиста бланка за нов обект: данните на възложителя и обекта се изпразват, а фазите, частите, коефициентите и търговските условия се връщат към стандарта. Каквото е въведено и не е записано, се записва само, преди формата да се изчисти.
• Завършен обект — за обекти отпреди програмата. Иска само наименование; всичко друго е по желание. По тях не се правят оферти и договори — влизат заради статистиката.
• Приключи — приключва текущия етап с днешна дата. После бутонът става Нов етап.
• Червените заглавия на разделите във формата — натиснете, за да затворите или отворите раздела; горе във формата има „Отвори всички раздели“ и „Затвори всички“. Затворените се помнят на този компютър.
• A− · 100 % · A+ — по-малък или по-голям размер на цялата страница, от 90 до 150 %, за по-малък екран. Средният бутон връща 100 %. Размерът се помни на този компютър.
• Изтрий — иска второ натискане. Второто трие безвъзвратно, заедно с въведените месеци.

Папката с проектите

Отляво са разделите по тип обект — те не се въвеждат, а идват от полето „Тип обект“ в сметката. Отдясно са обектите: името е водещо, отдолу е възложителят. Търсенето хваща и трите — обект, възложител, тип.

Моливът преименува на място: пишеш и натискаш Enter, Esc отказва. Кръстчето трие след второ натискане.

Кой какво вижда

Достъпът се раздава от панела „Потребители“ в Сравнителя. Три роли:

• Секретар — цена, оферта, договор. Не вижда маржове, вътрешните параметри и отчета.
• Счетоводство — само отчетът: месечни часове, разходи, платено по специалности. Не вижда ценообразуването и вътрешния разчет.
• Управител — всичко.

Цветът казва чия е работата: синкав фон — техническият секретар (формата, цена, оферта, договор); розов — счетоводството (отчет, завършени обекти); сив — вътрешното, което вижда само управителят.

Цена

Лявата половина е формата, дясната е резултатът. Всяко пипване преизчислява веднага — няма бутон „смятай“.

Възложител и обект

Тези полета отиват в увода на офертата и договора. Наименованието на строежа е и името в списъка с проектите — нека отличава обекта (адрес, УПИ, квартал). Видът се задава отделно с „Тип обект“ и подрежда проекта в неговия раздел.

Площи

РЗП е всичко, оградено с носеща конструкция. Затова навес или открит паркинг на колони е РЗП, а площадковата инфраструктура не е. Тя се остойностява отделно — вертикална планировка, озеленяване, ВиК, Ел, дренаж, отводняване.

Цената се определя

Полето в рамката мени всичко под себе си. Пет начина:

• По модела — от тип, клас и мащаб. Ползва се, когато цената тепърва се търси.
• По договорена цена — пишеш сумата от договора и програмата разлага назад от нея. За завършени обекти.
• По две цени — надземно и подземно €/кв.м поотделно.
• По строителна стойност и процент.
• По предишни оферти — взима €/кв.м от запазен проект.

При ръчните начини зададеното е отговорът: обхватът и коефициентите вече са вградени в преценката и не се умножават втори път.

Фази и части

Отметките казват какво е възложено. Невключена фаза не изчезва просто така — част от нея се поглъща от съседната. Ако липсва идейният, 35 % от него се плаща в техническия.

Полето „Дял за АС и координация“ преразпределя всички останали части пропорционално. Таблицата, цената и вътрешният разчет говорят едно и също число.

Варианти

„Разработени варианта“ има отметка за фазата — най-често идейната. Всеки допълнителен вариант добавя 25 % от стойността на отметнатата фаза, а не от целия проект; в таблицата с фазите надбавката се вижда там, където е работата.

Коефициенти по фази

Всеки коефициент, различен от 1, има отметки за фазите, за които важи — например спешен срок само за идейната, BIM само за техническата. По подразбиране важи за всички. В таблицата с фазите надбавката се вижда на фазата, за която е.

Допълнителни фази и проекти

„Обемно-устройствени и градоустройствени проекти до виза“, „Заснемане“ и „Интериор“ стоят в таблицата с фазите; допълнителните проекти — в отделен раздел под частите. Отмяташ проекта, после специалностите под него, и за всяка въвеждаш сума.

Те влизат със сума, не с процент — за тях няма договори, от които да се извади дял. Сумата за АС е наша цена; за останалите е цената на подизпълнителя, а надценката се добавя сама. Отметнат проект без сума излиза в офертата „с анекс към договора“ и не влиза в цената.

При допълнителните проекти за всеки поотделно се въвежда офертата на подизпълнителя. Върху нея се начисляват печалба и координация в проценти — задава ги управителят, за всеки проект или общо за всички. Колоната „Цена“ показва какво влиза в офертата към възложителя.

Когато цената е договорена — обща сума или две цени — някои допълнителни проекти или специалности от допълнителните фази (ОУП, заснемане, интериор) може да са включени в нея. За тях се отметва „в цената“ до полето за сумата: проектът не добавя нищо към цената, в офертата и договора излиза „включен в цената“, а офертата на подизпълнителя, ако е вписана, остава като разход във вътрешния разчет и в отчета на счетоводството.

„Електрическа — съгласно Наредба № 4“ има две под-точки: силнотокови и слаботокови сградни. Те уточняват обхвата в документите; цената е на цялата част.

Невъзложени фази

Под таблицата с фазите излиза колко би струвала неотметната фаза по мярката на вече договореното. Сметнато е само за част АС — специалностите на технически проект дават количествени сметки, детайли и спецификации, достатъчни за оферта и изпълнение; съкратена остава архитектурната част.

Числото е ориентировъчно. Не влиза в цената, нито в офертата. При отделно възлагане по-късно излиза по-скъпо — връщане в обекта, повторни съгласувания. Когато възлагането дойде, то се оформя като анекс в раздел „Анекси“ и цената се смята наново, с коефициентите към момента.

Оферта и договор

Двата раздела показват точките, чиито стойности идват от въведеното: параметри, цени, срокове, плащания, отговорности.

Двата документа са пълните текстове на образците на фирмата. Оцветеното в тях идва от формата: възложител, обект, площи, цени, фази, срокове, плащания, условия. Фазите се номерират по реда на работата — ФАЗА 1 е първата отметната. В договора и точките се номерират сами, а препратките („съгласно т. 15“) следват номерацията.

Офертата има седем раздела: технически параметри на обекта (само площите), фази на проектиране, проекти и дейности, невключени в офертата, цени и начин на плащане, срокове, документи от възложителя, валидност и връзка с договора. Пояснителните текстове отпаднаха и от двата документа — остава уговореното.

Частите на техническия проект се изброяват на две групи: основни проекти — отметнатите части, и допълнителни проекти — възложените специални проекти, с пожарните инсталации накрая. Невключеното е един списък, еднакъв в офертата и в договора: работният проект, когато не е възложен, ПБЗ и ПУСО, ако не са отметнати, пожарната инсталация, която не е възложена, и общите изключения.

В раздел „Цени и начин на плащане“ след общата стойност излиза и стойността на всяка фаза — със същия текст, с който е и в договора, а където цената на фазата е на квадратен метър, се показва и сметката зад нея. Всички суми в програмата и в документите са с две цифри след запетаята, без междинно закръгляне, за да съвпадат сборовете по фази с общата цена.

Когато цената е договорена обща, в договора няма единични цени за квадратен метър: таблицата показва компонент, площ и стойност, а точките за окончателната стойност, индексацията и корекциите говорят за „цените“, не за „единичните цени“. При „по модела“ и „по две цени“ единичните цени остават.

Текстът следва отметнатото: изброяват се само възложените части; при възложен Работен проект той не стои сред изключенията; допълнителните проекти, интериорът, укрепването на изкопа, фасадните системи, ПБЗ и ПУСО отпадат от „не е включено“, когато са възложени. Сумите в договора са и с думи. В „Търговски условия“ са и датата на офертата, броят визуализации, начинът за решаване на спорове и кой подписва офертата.

„Редактирай текста“ прави документа редактируем направо на екрана. Докато се редактира, „Назад“ и „Напред“ (или Ctrl+Z и Ctrl+Y) връщат и повтарят последните промени. „Запази редакцията“ пази текста в проекта — той е уникален за този договор и излиза при всяко отваряне. „Откажи промените“ излиза без запазване.

Над запазения текст стои лента с датата на редакцията. Числата в него не следват формата: ако след редакцията се промени цена, площ, срок или фаза, лентата става червена и казва каква е била цената тогава и каква е сега. Тогава прегледайте числата в текста или натиснете „Изхвърли редакцията“ — връща изчисления текст. При подписване на договора или анекса се фиксира текстът, какъвто е на екрана.

„Свали за Word (.doc)“ сваля документа такъв, какъвто е на екрана, и Word го отваря за доработка — на лист А4, с номерация „Страница … от …“ долу в средата. Номерата ги брои Word и ги обновява, докато дописвате.

Страниците се разделят така, че да не остават единични редове в дъното: кратък абзац не се къса, заглавие и въвеждащ ред („… по части:“) минават заедно с текста след тях, първата точка на списък върви с втората, ред от таблица не се разделя, а заглавният ред на таблицата се повтаря на новата страница.

Полетата, които ги хранят, са в дъното на формата: срокове по фази, мълчаливо съгласие, брой корекции и екземпляри, схема на плащане, неустойка и таван, валидност на офертата. Срокът е за всяка отметната фаза поотделно и всеки може да е в работни или в календарни дни. Между аванса и предаването могат да се добавят междинни плащания със свой процент и описание; сборът на всички плащания трябва да е 100 %. Под общата схема всяка фаза, която има стойност, може да получи своя — отметката „своя схема“ я отваря с общите проценти, а сборът се проверява за всяка фаза поотделно. Мълчаливото съгласие, корекциите и екземплярите също могат да са свои за всяка фаза — „Свои условия по фаза“.

Допълнително възлагане — анекс

Когато договорът бъде подписан, попълнете номера и датата му горе в раздел „Договор“ и натиснете „Договорът е подписан — фиксирай“. Възложеното, цената и текстът се фиксират; разделите „Оферта“ и „Договор“ оттук нататък показват подписаното, а полетата за номер и дата се заключват. Без подписан договор раздел „Анекси“ само казва това.

Анексът няма свои полета за цени. Промяната се прави там, където се прави и първоначално, а програмата смята разликата спрямо подписаното:

• РЗП и площите — в „Площи по компоненти“;
• цената — режимът и договорената сума или цените по фази;
• нова част — отметката в „Части“;
• нова фаза — идеен, технически, работен, интериор;
• допълнителен проект — отметката и сумата му.

Раздел „Анекси“ показва редовете за следващия анекс и общата им сума:

• нова част или фаза поема дял от разликата в цената на сградата според тежестта си;
• допълнителен проект влиза със своята сума, а поскъпнал вече възложен — като „промяна в цената“;
• махната отметка излиза като „отпада“, с минус, ако е имала сума;
• когато нищо ново не е отметнато, а площта или цената са се променили, излиза един ред „Промяна в обхвата на сградата“ — така минават корекциите по РЗП.

Три полета са само на анекса: номер на допълнителната оферта (празно значи номерът на офертата с „-А1“), срок по анекса в работни или календарни дни и датата на подписване. Готовите документи са два — допълнителна оферта и анекс с пет точки: предмет, стойност и новата обща стойност по договора, срок, плащане по реда на раздел V и че останалите клаузи не се менят. Свалят се за Word и текстът им се редактира като на другите документи.

След подписване натиснете „Анексът е подписан — фиксирай“ — той става основа за следващия, а старите стоят отдолу, сгънати. „Отмени последното фиксиране“ връща последния анекс, ако е фиксиран по грешка. Счетоводството вижда до всеки такъв ред по кой анекс е дошъл.

Вътрешно

Този екран не се показва на възложителя. Той разлага цената до това, което остава у нас.

Разлагането

От цената излиза платеното на специалностите. Върху него се начислява надценка — печалба без вложен наш час. Каквото остава е хонорарът за главния проектант и той се дели на две: дял за координацията и останалото за част АС. И двата дяла носят печалба, режийни и труд.

Двата вида часове

Числата се четат едно срещу друго и това е целият смисъл:

• Разчет по програмата — отдолу нагоре, от норми: площ × часове на кв.м × мащабен коефициент + фиксирани часове, по коефициентите за фази. Колко се очаква да отнеме работата.
• Предвидени в цената — отгоре надолу, от парите: цената минус печалбата, минус режийните, остатъкът делен на часовата ставка. Колко часа може да плати цената, без да изяде маржа.

Ако разчетът мине над предвидените, полето светва червено: часовете стигат само ако маржът се пожертва.

Какво съдържа един час

€/час и делът са едни и същи за АС и за координацията — часът струва едно и също, който и да го работи. Различава се броят часове, затова парите се делят на две колони плюс обща.

Часовите норми са допускане, не измерване. 0,130 ч/кв.м за АС, 90 фиксирани часа, 15 % плюс 6 часа за координация — те чакат отчетените данни от завършени обекти. Пазарната цена е калибрирана по седем реални договора; часовете още не са.

Отчет

Тук се въвежда какво наистина е станало и се сравнява със замразената прогноза. Прогнозата се замразява при запазването на проекта и не се мени — тя е точката за сравнение.

Въвеждане на месец

Един ред на месец: часове по АС, часове по координация, заплати, осигуровки, други разходи по обекта, платено на подизпълнители, постъпило от възложителя, бележка. Числата са за периода, не натрупано от началото. Въведен наново месец се презаписва.

За завършен обект не се въвежда месец по месец — сложи един период с общите числа.

Месеци на чакане

Когато цял месец няма работа — чака се съгласуване, решение на възложителя или закъсняла чужда част — въведи ред с нули и бележка какво се чака. Месецът се брои в срока и без ред, но тогава не се знае защо е бил празен.

Време по обекта

Срокът е от първия до последния месец с движение, включително празните между тях. „С отчетена работа“ брои месеците с вложен час, а разликата е престой. Колоната в папката показва същото накратко: 2/4 мес. значи четири месеца срок, два от тях с работа.

Възлагания и етапи

Таблицата „Възлагания“ идва от договора и анексите: всеки с датата на подписване, стойността и месеците досега. Отгоре стои денят, в който обектът е създаден в програмата — само за сведение, той е преди офертите и договорите.

Отдолу са „Етапи в програмата“ — отваряне и приключване на работата. „Поправи датите“ отваря датите им за корекция. Предупреждение излиза, когато има отчетени месеци преди договора или приключването е преди последния отчетен месец.

По специалности

Таблицата е за целия обект, не за месец: договорът с подизпълнител се сключва веднъж и се плаща на части. Месечното число казва кога са излезли парите, тази таблица — за какво.

Редовете се появяват сами: всяка част, допълнителна фаза и специален проект, отметнати в договора, получава ред. Възложи ли се нещо допълнително в хода на проекта, техническият сътрудник го отметва в „Цена“ и записва проекта — редът излиза в отчета на счетоводството сам, с датата, от която е включен. Ред с въведено плащане не изчезва, дори отметката да бъде махната.

Двете се сверяват сами. Съвпадат — зелено; разминават се — червено с разликата. Ред без изпълнител и без суми не се пази.

Полето „Изпълнител“ предлага вече ползваните имена, докато пишеш — първо тези по същата част. Бутонът „Имената на изпълнителите“ отваря списъка: там сгрешено име се поправя навсякъде наведнъж, а ненужно се маха от предложенията. Сумите по редовете остават — маха се само името.

Оттук ще се калибрират дяловете на частите, които засега са предположение — затова е важно да се попълва.

Завършени обекти

Обектите отпреди програмата влизат с бутона „Завършен обект“. Иска се само наименованието; възложител, тип, площи, договорена цена и дати са по желание.

Освен цената се въвеждат и фазите по договора — отметка за идеен, технически и работен проект и сума за всяка, плюс едно поле за другите фази и допълнителните проекти. Сумите по фази трябва да дават договорената цена; прозорецът казва с колко се разминават. Отметките отиват и в сметката — без тях моделът не знае какъв обем сравнява.

Въвеждат се още класът на обекта, часовете по АС и по координация и строителната стойност, ако е известна. От тях излизат трите числа, по които се калибрира: евро на кв.м, часове на кв.м и процент от строителната стойност. Отметката „Договорената цена включва и площадката“ казва дали площадката е вътре в сумата — иначе сравнението по квадратури излиза наопаки.

Квадратурите се въвеждат с единичната цена по договора до всяка от тях: надземна РЗП, подземна РЗП, общо РЗП и площадката в имота. „Общо РЗП“ се попълва като сбор от двете, но се поправя, ако в договора стои друго число. Когато договорът е с една цена за цялото РЗП, се попълва нейното поле — тогава сметката не събира надземно и подземно, за да не брои два пъти.

Сборът по квадратури рядко излиза точно колкото договорената сума — единичните цени в договорите са закръглени. Прозорецът показва разликата и в проценти, но не пречи на записа: водеща е договорената цена, защото тя се сверява с постъпилото по банка. Разликата се вижда и после, в „Отчет“, в таблицата „Данни от договора“, където с „Поправи данните от договора“ всичко се отваря наново за поправка.

Бутонът „Въведени за калибриране“ показва всички такива обекти наведнъж — квадратури, единични цени от договора, договорена цена и колко е по квадратури, брой въведени месеци, платеното на подизпълнители и кой ги е въвел. На червено пише какво липсва по всеки обект. От реда „Отвори“ зарежда обекта, а „Поправи“ отваря направо данните от договора за редакция.

По тях не се правят оферта и договор — двата раздела изчезват, а до името стои „за калибриране“. Влизат заради статистиката.

Редът на работа е такъв: счетоводството вкарва обекта и разходите по него, без да чака никого. После проектантът го отваря, дописва фази и части — и чак тогава се вижда какво би казал моделът за същия обект. Разликата между двете е калибровката.

Затова са важни: отчетените часове по АС и по координация, заплатите с осигуровките, платеното по всяка специалност и договорената цена. Стигат три-четири обекта с различна големина — голям показва наклона, малък показва отреза.